小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费，如果不是以下情况，就是违法的。

1、根据《物权法》第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。

2、管理费的收费依据是《合同法》及国务院颁布的《物业管理条例》。

《合同法》规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的，车主向物业交纳的其实是车辆保管费。